funds エクセレンスビルディング渋谷ファンド（委託商品）

物件情報

 

物件名称	エクセレンスビルディング渋谷
物件種別	オフィスビル
所在地	東京都渋谷区円山町25-5（住居表示）
アクセス	京王井の頭線「神泉」駅から徒歩3分 「渋谷」駅から徒歩9分
周辺施設	「ローソン 神泉駅前店」　徒歩約2分 「マルエツ プチ 渋谷神泉店」　徒歩約1分 「ドラッグヨシダ」（薬局）　徒歩約1分 「文化村通りクリニック」（総合病院）　徒歩約2分 「城北信用金庫 渋谷店」（銀行）　徒歩約2分 「渋谷道玄坂郵便局」　徒歩約4分 「渋谷マークシティ」　徒歩約5分
主要駅への接続	「渋谷」駅まで直通約2分（京王井の頭線線「神泉」駅から）
建物に関する情報	構造鉄筋コンクリート造地上4階建て 延床面積（公簿面積）151.64㎡ テナント3室 竣工日2020/01/27（種類：カプセルホテル） 用途変更日2023/08/22（種類：事務所）
土地に関する情報	権利所有権 敷地面積（公簿面積）67.27㎡（渋谷区円山町81番10） 私道（公簿面積）32.09㎡（渋谷区円山町81番39） 建蔽率80% 容積率240% 用途地域商業地域
ドキュメント	物件に関するドキュメントです。第三者への提供や再配布は行わないでください。 契約成立前交付書面（正式版は申込時の書面となります） ※12月下旬までに掲載いたします。

１．都心のオフィス空室率とマーケットの動向

※1 参考）一般財団法人土地総合研究所「今月の不動産経済」オフィス市場空室率/オフィス賃料（円/坪）資料：三鬼商事㈱　対象：都心五区（千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区）の基準階面積100坪以上の主要賃貸オフィスビル

空室率・賃料ともに回復傾向、渋谷エリアは需要が堅調

新型コロナウイルスの感染拡大期であった2022年頃には、都心5区（千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区）のオフィス空室率は高値を示していましたが、コロナ禍を経て、多くの企業でオフィス回帰の動きが加速しています。次第に回復傾向に入り、2025年10月時点での平均空室率はコロナ禍以前と同程度まで戻りました。

また、空室率の低下と並行して、コロナ禍で低下していた賃料も2023年半ば頃より徐々に回復・上昇傾向にあります。リモートワークの普及により、オフィス需要が落ち込むかに見えましたが、コロナ禍以前のかたちとは異なったオフィスの役割が新たに生みだされ、コミュニケーション促進の場やハイブリッドワークの拠点などの新しい働き方を支える場所として、その価値が再定義されています。その結果、都心5区のオフィス市場は回復へと向かいましたが、中でも渋谷エリアはIT企業やスタートアップ企業などを中心とする需要が底堅く、他のエリアに先行して回復しました。さらに、渋谷駅周辺での大型物件竣工ラッシュが一旦落ち着き、今後も継続的な需要が見込まれます（※1）。

２．渋谷エリア 小規模オフィスの賃料水準と需要の傾向

高競争率で小規模オフィス賃料は高単価傾向

渋谷駅近隣の賃貸オフィスビル基準階床面積約100坪のフロアの賃料水準は、2万円台後半～3万円台後半とされています。ただし100坪に満たない小規模オフィスは、100坪超えや300坪超えのような、ある程度まとまりのある賃料水準と比較し、供給されるビルの属性が極めて多様であるため、賃料のバラつきが顕著です。また、スタートアップ企業や地方企業のサテライトオフィス等、多様な企業から需要があり、競争率が高くなりがちで、多少賃料が高くてもニーズがあるため、賃料は高単価で推移する傾向が強まっています（※2）。

３．神泉駅周辺の小規模オフィス賃料水準

投資シミュレーション（源泉税徴収前）

運用期間中の分配の順序

予定運用スケジュール

ファンドスキーム図

本ファンドでは、優先出資者及び劣後出資者による出資を資金の源泉として、①対象物件を取得します。その後、②運用期間中に対象物件の賃借人から得られる賃料を基にして投資家の皆様への分配を行います。最終的に、③対象物件売却時の売却代金を基にして元本の償還を行います。

リスク

元本割れリスク

本ファンドは、投資家の出資金について元本保証をするものではありません。「契約成立前書面」に記載された事項によって出資金の元本が毀損されるおそれがあります。本ファンドの各ページに記載されている利回り、利益の分配、分配の日付、および収益性に関わる記述は保証されたものではありません。優先劣後構造は、それを採用しない場合よりも元本割れのリスクは減少しますが、劣後出資の割合が低く、期待する効果が得られない場合があります。

契約の解除又は譲渡に制限があることに関するリスク

契約の解除は、クーリングオフ期間及びやむを得ない事由等が生じた場合を除いて認められておりません。また、出資者たる地位の第三者への譲渡に際しては、本事業者の裁量により、譲渡の可否を判断することから、譲渡することができない場合があります。契約期間の途中での本契約の解除あるいは出資持分（匿名組合員たる地位）の譲渡を行う場合にその時点での経済情勢、不動産市場、組合運営状況等により出資の返還額又は出資持分（匿名組合員たる地位）の価格が当初出資金を割り込むことがあります。さらに、出資持分（匿名組合員たる地位）の譲渡については、十分な市場が存在しておらず、流動性が低いため、出資者の希望する時点で、出資持分（匿名組合員たる地位）を換金できない可能性があります。

クレジットリスク

本ファンドは「契約成立前書面」に記載するところの、対象不動産の所有者、対象不動産の賃借人、転借人が存在する場合は転借人の、それぞれの対象不動産の管理・運営以外の事業または財産の状況の変化、あるいは取引先金融機関が破綻した場合などによって本ファンドの運営に重大な支障が生じ、収益の減少または費用の増加によって出資者への分配に影響が及ぶ可能性があります。

不動産の価格変動等リスク

経済環境や不動産の一般市況および立地環境を取り巻く市況による影響、あるいは対象不動産の価値の毀損によっては、運用期間中に空室が発生し収益に悪影響がおよぶ可能性があるほか、対象不動産を想定した時期または価格で売却することが出来ずに収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、前述の市況を踏まえ、事業者の判断で運用期間を延長する可能性があります。

流動性リスク

不動産に備わる地理的固定性、不動性、永続性、個別性といった性質が流動性に影響を与え、対象不動産を想定の時期または価格等の条件で売却が出来ず、収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。

本ファンド運営者および関係者の倒産手続き開始に伴うリスク

事業者および賃借人、またはその他の関係者について、倒産手続きの開始、その財産についての仮差押えもしくは差押え、またはこれに類する処分がなされた場合、本ファンドの運営に重大な支障が生じ、収益の減少または費用の増加がもたらされるおそれがあります。

法規制に関するリスク

本ファンドの事業の遂行に影響を与える法制度が制定または改定された場合、本事業における収益の減少または費用の増加がもたらされるおそれがあります。

税制に関するリスク

不動産に関する税制または税制に関する解釈が変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本ファンドの収益に悪影響がもたらされる可能性があります。また、クラウドファンディング事業または不動産特定事業に関わる税制等が変更された場合、償還完了後の投資家の手取り金の額が減少するおそれがあります。

その他のリスク

地震、火山活動、台風、水害、疫病その他の自然災害、または戦争、内乱、暴動、テロその他の人為的災害、あるいは金融市場の混乱、本ファンドの運営に関わる当事者の事務的過誤、等の予期せぬ事象により、本ファンドの運営に重大な支障が生じた場合、本ファンドの収益の減少または費用の増加がもたらされるおそれがあります。また、事業者の株主の破産、死亡、解散その他の理由によって事業者の株式が第三者に移転した場合、事業者の運営に対して影響が及ぶおそれがあります。

ファンド募集事業者

株式会社リビングコーポレーション

〒150-0002　東京都渋谷区渋谷4-2-12　EDGE南青山２F

※掲載されている情報は 2025/11/30 時点のものです。

ファンド運用事業者

株式会社リード・リアルエステート

〒150-0036   東京都渋谷区南平台町16-11 MFPR渋谷南平台ビル

※掲載されている情報は 2025/11/30 時点のものです。