funds Branche阿佐ヶ谷ファンド5（自社商品）

人口減少時代の本格化へ

2020年時点で、首都圏・名古屋圏・福岡県で人口増が見られるものの、日本全国の人口は既に減少を始めています※1。

「総額」と「1人あたり」と「家賃」

1990年代以降「マイナス成長」という言葉が定着しましたが、日本のGDPは、成長率の上下を繰り返しながら横ばいの傾向にあります。
GDPは国内全員の総額数字なので、今後人口減少が本格化するとGDPの減少が見込まれます。
ただ、GDPは人口×1人あたりGDP、に分解されます。1人あたりGDPが1人1人の生活のレベルを図る指標となりますが、人口変化と総生産が変化するペースは必ずしも同じではありません。また、1人あたりGDPはGDP（総額）が変化するペースと同じ傾向になるとは限りません。
人口の変動が激しいと、GDPが増えても1人あたりGDPが下がったり、あるいはGDPが減っても1人あたりGDPが上がったり、といったケースが生じます。
ビジネスで考えると、総売上は顧客全員の売上合計なのでGDPと強く関係するでしょうが、顧客単価はどちらかというと市民1人1人の生活のレベル（1人あたりGDP）と関係がありそうです。
不動産で考えると、家賃（賃料）は住んでいる世帯あたりの”
顧客単価”になっているので、必ずしもGDPと同じ推移になるとは言えないように思われます※2。

家賃の推移

実は、不動産の一般知識として、家賃はかなり長期安定傾向で推移していることが知られており、過去25年の統計を見ると、東京のみならず、既に人口減が始まった関西でも大きな変動がないことが見て取れます。

不動産投資と賃料収入

一般的に「不動産投資」というと土地建物を売買して利益を得る投資のイメージが強いかと思います。
こうした不動産売買は、キャピタル・ゲイン目的と呼ばれますが、過去の新築マンション単価を指標とすると、不動産売買はGDP推移と比較して急騰・急落の幅が大きいことが見て取れます。一方で家賃水準はGDPよりも安定した推移をしてきました。
不動産は売買目的で短期保有するよりも、家賃（賃料収入）を得ることを目的とした方が、変動幅の小さい投資になるのではないかと推測できます。

杉並区の家賃相場

2021年3月4日時点で、「杉並区、マンション、築10年以内、駅徒歩10分以内」を調査すると左表のとおりでした。
（Yahoo!不動産での検索値）不動産の家賃水準が相場より高すぎると空室が埋まる確率が低くなりますが、相場より低すぎると機会損失が生じます。本ファンドの対象物件の家賃が適正であるかの判断指標の１つとなります。

東京の人口推移

全国のうち、東京都の人口は増加中で、2020年に一度1,400万人を突破しています。

しかし東京都の予測（2020年8月時点）では早くも、東京都は2025年に人口ピークを迎え、これから減少が始まろうとしています。
（都区部は2030年に人口がピークになると東京都では予測しています。）

本ファンドの対象物件がある杉並区では現在のところ人口増加中です。

ただし、同じく東京都の予測では、2025年以降減少に転じるとされています。
（注5、および注6）

人口の増え方と減り方

過去の推移をみると、2000年以降は首都圏でも人口が増えている地域が多かったようです。
2000年頃から都心回帰という言葉が一般的に広まりましたが、必ずしも都心に近いほど人口増加したわけでもないようです。この図では丸の内から30～40kmのエリアの方が、10～20kmのエリアよりも人口が増加しています。
しかし90年代まではドーナツ化現象、アメリカではインナーシティ問題と呼ばれる都心の空洞化が問題になっていたことを思い出すと、今後、どのような社会状況でも「都心への集中が続く」といえるのかは疑問です。
2020年時点では、首都圏は全体としてまだ人口が増加しているので、日本の他地域のような人口減少の影響は感じにくいのですが、今後はこれまでのように右肩上がりの人口増加を前提とした不動産投資は難しいのではないかと考えられます。

国内の人口減少事例から学ぶこと

一方で、他の大都市よりも先に人口減少が始まった関西をみると、その中でも人口の増えているエリアはあることが見て取れます。
阪神間・北摂といった人気の丘陵地を含む10km～30km圏は首都圏なみの人口増加をしていたようです。
地域の全体人口が増えたり減ったりするときに、１つ１つのエリアの人口が全部同じ動きをするわけではないと考えられます。

しかも、人口減少下の関西で起きた事例を調べると、「いま伸びている街」がそのまま伸び続けるわけでもなく、「いま下がっている街」がそのまま下がるわけでもないようです。

関西圏※10の人口減が始まったのは2011年とみられますが、極端な例としては、2011年以降に立場が逆転した自治体もあるようです。

例に挙げた枚方市と尼崎市はどちらも大阪中心部まで10～20分程度、どちらも人口40万人台の自治体ですが、人口減少が始まった時点の「いま増えている・いま減っている」が10年後には逆転していました。

10年前と逆転したということは、逆にいまから10年後にどちらか増加でどちらが減少かを予測するのも、数字を見るだけでは困難だと思われます。

市町村単位でも逆転が生じるので、エリアや個々の土地については慎重に見極めることが重要になるでしょう。
（注８、注９）

ただし、不動産市況その他の社会経済的情勢を踏まえ、運用期間の終了予定日以前に対象物件の売却を完了し不動産取引を終了することが妥当と考えられる場合には、本事業者の判断で運用期間終了日を早める可能性があります。

また、運用期間内に対象不動産の売却等が完了しない場合に、本事業者は、運用期間を延長することがあります。